VISTORIA

As mais comuns são aquelas destinadas a registrar o estágio dos serviços, em geral para servir de prova judicial, ou consignar documentalmente a evolução e condições dos materiais e dos serviços em andamento. Tais Vistorias também podem servir de subsídios a qualidade Total. Nessa situação, a Vistoria não se pauta por qualquer parâmetro comparativo, visando apenas o registro do estágio ou condições dos materiais e serviços.

Quando a atividade diagnóstica tem por objetivo analisar ou atestar a qualidade dos materiais ou serviços de obra, ou ainda o atendimento de exigências contratuais dos empreiteiros ou fornecedores, a ferramenta diagnóstica evolui para Inspeção ou Auditoria, requerendo comparações com parâmetros pré-determinados (projetos, contratos, normas ou regulamentos).

A qualidade prevista para os materiais e serviços de uma obra de edificação nem sempre é atendida pelo fornecedor ou empreiteiro. Essa situação costuma gerar conflitos pontuais no decorrer da execução do prédio, requerendo solução imediata para não comprometer o prosseguimento da obra. No entanto, nem sempre o conflito é contornado rapidamente, havendo a necessidade de se registar as deficiências de qualidade por meio de Vistoria em um determinado momento, para se tentar solução da pendência posteriormente, quer amigavelmente, quer judicialmente.

O registro periódico das atividades desenvolvidas em obras de edificação é medida prudente e útil em diversas situações. Esses registros são realizados por meio de programação prévia em função do prazo da obra, recomendando-se uma Vistoria por mês para obras de até 30 meses.

Tais Vistorias registram, principalmente, o andamento da obra, os materiais utilizados e os serviços em execução, sem embargo de poderem registar outras particularidades, como aspectos das influências das obras na vizinhança, as questões de segurança, e outras.

São inúmeras as finalidades e utilidades dessas Vistorias, pois podem servir de ilustração de acompanhamento aos investidores, de análise técnica de situação anterior, como prova de situação da obra para uso judicial, ou mesmo como marketing da empresa construtora, visando mostrar sua expertise.

Visa consignar as características e condições de funcionamento da obra no seu término, na data de seu “nascimento”. A principal finalidade é demonstrar que o resultado final da obra correspondeu ao contratado, ou seja, houve o atendimento do memorial descritivo e do prazo estabelecido.

Quase sempre, na data aprazada, ainda haverá pequenas pendências técnicas a serem sanadas pela construtora, porém, tais pendências não costumam ser impedimento para o recebimento da obra, pois as condições de habitabilidade estão atendidas.

Consignar o término de obra costuma ser importante sob a ótica jurídica e técnica, pois essa oportunidade é a que determina o melhor momento para se registrar as especificações dos materiais e equipamentos instalados, bem como as condições de funcionamento do prédio.

A circunstância de se tratar de um momento de transição, entre os arremates da construtora e início da gestão condominial da edificação, pois a mesma será entregue pela incorporadora ao condomínio, justifica essa Vistoria que servirá de referência técnica na hipótese de qualquer análise futura sobre tal constatação.

Tais Vistorias de conclusão costumam ter por objetivo, exclusivamente, o registro das especificações originais dos produtos instalados na edificação, e suas condições de funcionamento, não tendo por foco qualquer análise de eventuais anomalias construtivas. Essa análise de eventuais anomalias decorrentes da construção nova, geralmente, é realizada através de Inspeção de Edifício em Garantia, após determinado prazo mínimo de uso, tal que possibilite testar todos os componentes do edifício.

Após a entrega das chaves aos condôminos, o edifício costuma sofrer danos decorrentes das mudanças e alterações nas suas condições originais, motivo da importância desse registro na data festiva da entrega das chaves.

Toda locação de imóvel tem dois momentos bem representativos: a entrega e a devolução das chaves.

Registrar as condições do imóvel no recebimento ou devolução das chaves pelo inquilino é a grande finalidade da Vistoria Locativa, para servir de documento técnico referencial entre as partes ou eventual prova judicial, na hipótese de litígio decorrente de danos ao prédio no período locado.

Nesse momento, as condições físicas do imóvel são absolutamente distintas. Na entrega das chaves, em geral, o imóvel está desocupado e, devidamente, preparado para receber ocupação. Na devolução das chaves, nem sempre isso acontece.

Além das tradicionais constatações das características e condições físicas da Vistoria Locativa, há necessidade do registro das condições de fornecimento de água e energia elétrica, além do registro de eventual mobiliário e equipamentos fixos, quando existirem.

A vistoria das características e condições físicas na entrega das chaves é prova técnica que elide a possibilidade de alegação de desconhecimento da condição técnica locativa, pois deve ser anexada ao contrato.

Visa constatar as características e condições físicas do local, terreno e imóveis vizinhos, ao futuro empreendimento imobiliário, para evitar ou facilitar a apuração e solução de eventuais danos ou litígios decorrentes da obra.

A Vistoria de Vizinhança tem como finalidade constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e “perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação das edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obra.

Segundo a Norma de Vistoria de Vizinhança – IBAPE/SP, Vistoria de Vizinhança é: Constatação mediante exame circunstanciado dos imóveis localizados na área de abrangência de um canteiro de obra com o propósito de caracterizar tipologia, estado de conservação, padrão construtivo, idade estimada e eventuais anomalias e falhas, ou outras características importantes, constatadas nas edificações e demais benfeitorias.

A constatação das características é fundamental para a devida descrição dos objetos vistoriados. A determinação das condições físicas visa registrar, principalmente, a existência de anomalias e falhas, que possam se agravar ou comprometer os imóveis vizinhos, para resguardar os direitos das partes. Porém, tais informações também poderão servir como ferramenta de Engenharia Diagnóstica, servindo de subsídio na ação proativa da qualidade total do empreendimento.